Το ρολόι έχει αρχίσει να μετράει αντίστροφα. Σε λιγότερο από 15 ημέρες οι ιδιοκτήτες εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα που είχαν «αμελήσει» να τα δηλώσουν στο Κτηματολόγιο, θα πρέπει να ολοκληρώσουν τη διαδικασία. Εάν δεν το κάνουν, ενδέχεται μετά την 30ή Νοεμβρίου, που είναι η καταληκτική προθεσμία δήλωσης στο Κτηματολόγιο, να «μπλοκαριστούν» από οποιαδήποτε πράξη σε ό,τι αφορά τα ακίνητά τους (μεταβιβάσεις, γονικές παροχές κ.ά.), να πληρώσουν πρόστιμα ή, στη χειρότερη περίπτωση, να το δουν να περνά στην κυριότητα του Δημοσίου.
Σε αντίθεση με τη… συνήθη για την Ελλάδα πρακτική, σε αυτή την περίπτωση δεν θα υπάρξει παράταση της προθεσμίας. Ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κωνσταντίνος Κυρανάκης το έχει ξεκαθαρίσει αυτό, καθώς οι διαδικασίες τρέχουν ώστε να ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο στο χρονοδιάγραμμα που έχει δώσει ο πρωθυπουργός και το 2025 να λειτουργεί κανονικά και… παντού για όλους. Ποιους αφορά λοιπόν και τι πρέπει να κάνουν έως την 30ή Νοεμβρίου;
1/ Ποιους αφορά η καταληκτική ημερομηνία της 30ής Νοεμβρίου;
Αφορά όλους τους δικαιούχους ακινήτων, δηλαδή φυσικά και νομικά πρόσωπα, καθώς και το Ελληνικό Δημόσιο, που έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν δήλωση του Ν. 2308/95 για όλα τα εγγραπτέα δικαιώματά τους σε ακίνητα. Τα δικαιώματα αυτά μπορεί να αφορούν κυριότητα, επικαρπία, υποθήκες, δουλείες διόδου, κατασχέσεις, εγγραπτέες αγωγές κ.λπ.
Είναι η τελευταία προθεσμία για περισσότερα από 160.000 ακίνητα σε 313 περιοχές της Ελλάδας, τα οποία έως σήμερα είναι χαρακτηρισμένα ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη». Κυριολεκτικά αποτελεί την τελευταία ευκαιρία για τους ιδιοκτήτες των 15.000 εξ αυτών (κατά πληροφορίες βρίσκονται σε 35 περιοχές της χώρας), οι οποίοι θα έπρεπε να έχουν δηλώσει στο Κτηματολόγιο τα ακίνητά τους έως το 2018, αφού τότε είχαν οριστικοποιηθεί οι κτηματολογικές εγγραφές γι’ αυτά.
Τα περισσότερα αφορούν ακίνητα τα οποία προέρχονται από κληρονομιές για τις οποίες δεν έχει συνταχθεί συμβόλαιο αποδοχής ιδιοκτησίας, χρησικτησίες, ενώ ένα μεγάλο μέρος αφορά και διεκδικούμενα ακίνητα στα οποία υπάρχουν πρόδηλα σφάλματα.
Κτηματολόγιο: Τελευταία προθεσμία για 160.000 ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»
Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Κτηματολογίου, από τα περισσότερα από 160.000 ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» που βρίσκονται σε συνολικά 313 περιοχές της χώρας, οι οποίες κτηματογραφήθηκαν διαδοχικά έως το 2006 και καταγράφηκαν σε αυτές συνολικά 7.293.068 ιδιοκτησιακά δικαιώματα, τα 15.000 βρίσκονται σε 35 περιοχές που η δήλωσή τους έληξε από το 2018 και οι ιδιοκτήτες τους αμέλησαν να τα δηλώσουν έως τότε.
Σε αυτές τις περιοχές συμπεριλαμβάνονται και δήμοι της Αττικής, όπως της Νέας Σμύρνης, του Ρέντη, του Νέου Ψυχικού, των Βριλησσίων, των Μελισσίων, της Ελευσίνας, του Γέρακα, της Νέας Περάμου, αλλά και της Θεσσαλονίκης, της Αιτωλοακαρνανίας, της Αργολίδας, της Αρτας, της Αρκαδίας, της Αχαΐας, της Δράμας, της Πάτμου και του Εβρου.
Επιπλέον, περιλαμβάνονται και δήμοι της Εύβοιας, των Κυκλάδων, της Λακωνίας, της Λάρισας, της Λευκάδας, της Μαγνησίας, της Ηλείας, της Ημαθίας, της Ξάνθης, της Πιερίας, της Πρέβεζας, της Ζακύνθου, της Θεσπρωτίας, της Καβάλας, της Καστοριάς, της Κεφαλληνίας, του Κιλκίς, της Κοζάνης, της Μεσσηνίας, της Ροδόπης, των Τρικάλων, της Φθιώτιδας και της Φλώρινας.
Η προθεσμία της 30ής Νοεμβρίου αφορά και τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών που έληγαν στο τέλος του προηγούμενου έτους.
2/ Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν τα έχουν δηλώσει;
Να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο. Αυτή, πλέον, δεν μπορεί να γίνει ταχυδρομικά και, ως εκ τούτου, η δήλωση είτε γίνεται στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης είτε ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα του Κτηματολογίου. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να είναι διαθέσιμα (σκαναρισμένα, στην περίπτωση της ηλεκτρονικής υποβολής) όλα τα απαραίτητα έγγραφα και δικαιολογητικά.
3/ Τι έγγραφα απαιτούνται και πού βρίσκονται;
Καθώς όλα τα έντυπα και δικαιολογητικά είναι διαθέσιμα στα Γραφεία Κτηματογράφησης και στον διαδικτυακό χώρο της Ελληνικό Κτηματολόγιο (ktimatologio.gr), όσοι κάνουν δήλωση ιδιοκτησίας θα χρειαστούν: τα έντυπα δήλωσης Δ1/Δ2, τους τίτλους ιδιοκτησίας ή έγγραφα που να τεκμηριώνουν την ιδιοκτησία του ακινήτου (για παράδειγμα δικαστικές αποφάσεις, συμβόλαια, διοικητικές πράξεις και τα πιστοποιητικά μεταγραφής τους), συμπληρωμένη δήλωση του Ν.2308/1995, φωτοτυπία του Δελτίου Αστυνομικής Ταυτότητας (ή Διαβατηρίου) του δικαιούχου, καθώς και αποδεικτικό του ΑΦΜ, όπως εκκαθαριστικό σημείωμα Εφορίας, αποδεικτικό απόδοσης ΑΦΜ ή λογαριασμό ΔΕΚΟ.
4/ Κοστίζει κάτι η δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο;
Οι δηλούντες υποχρεούνται να καταβάλουν πάγιο τέλος κτηματογράφησης για κάθε εγγραπτέο δικαίωμα που δηλώνουν στο Κτηματολόγιο. Το τέλος αυτό έχει προσδιοριστεί σε 35 ευρώ για τους κύριους χώρους (δηλαδή μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, οικόπεδο με κτίσμα, αδόμητο οικόπεδο, αγροτεμάχιο κ.ά.) και σε 20 ευρώ για βοηθητικούς χώρους (χώρο στάθμευσης ή αποθήκη), οι οποίοι αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, καθώς ορίζεται στο συμβόλαιο για αυτούς τους χώρους ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου και δεν περιγράφονται σε αυτό ως παρακολουθήματα διηρημένων ιδιοκτησιών.
Ενώ στις παραπάνω ιδιοκτησίες το τέλος πληρώνεται ανά δικαίωμα, στα εκτός σχεδίου και εκτός ορίου οικισμών ακίνητα, στις αγροτικές περιοχές, τα φυσικά πρόσωπα τα οποία έχουν εγγραπτέα δικαιώματα σε περισσότερες από δύο ιδιοκτησίες (ανεξάρτητα του αριθμού τους) εντός του ίδιου προ-Καποδιστριακού ΟΤΑ, καταβάλλουν πάγια τέλη για δύο μόνο εγγραπτέα δικαιώματα.
5/ Τι συμβαίνει όταν οι δικαιούχοι είναι περισσότεροι από ένας;
Η δήλωση ιδιοκτησίας γίνεται με τον ίδιο τρόπο και από τους δύο (ή και περισσότερους). Ο κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται να δηλώσει την ιδιοκτησία στο ποσοστό που του αναλογεί και να καταβάλει ο καθένας το πάγιο τέλος κτηματογράφησης.
6/ Τι θα γίνει εάν κάποιος δεν δηλώσει το ακίνητό του μέχρι την 30ή Νοεμβρίου;
Ο βασικός κίνδυνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν θα ενδιαφερθούν να δηλώσουν τα ακίνητά τους είναι να τα χάσουν μετά την παρέλευση της προθεσμίας. Υπάρχει πιθανότητα, δηλαδή, να δηλωθούν οριστικά ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» και να περάσουν στην κυριότητα του ελληνικού Δημοσίου ή να κατοχυρωθούν σε γειτονικές ιδιοκτησίες.
Σε μια άλλη περίπτωση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν θα δηλώσουν τα ακίνητά τους θα «μπλοκαριστούν». Δεν θα μπορούν, δηλαδή, να κάνουν οποιαδήποτε πράξη, είτε να τα πουλήσουν είτε να τα μεταβιβάσουν με γονική παροχή, να εκδώσουν οικοδομική άδεια κ.λπ. Για να τα ξεμπλοκάρουν θα πρέπει να ακολουθήσουν χρονοβόρες και δαπανηρές διαδικασίες, οι οποίες είναι πιθανό να περιλαμβάνουν μακρές δικαστικές διαμάχες.
Στην… καλύτερη περίπτωση, οι «αμελείς» ιδιοκτήτες ενδέχεται να πληρώσουν πρόστιμα, ιδιαίτερα εάν κάνουν εκπρόθεσμη δήλωση ιδιοκτησίας. Το ύψος αυτών των προστίμων δεν έχει προσδιοριστεί ακόμα.
7/ Εξαιρούνται κάποιοι από την προθεσμία;
Καθώς στις περιπτώσεις διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών υπήρχε ο κίνδυνος οι λανθασμένες πρώτες εγγραφές να καταστούν οριστικές (και να παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ του φερόμενου ως δικαιούχου), όπως είχε επισημάνει η Ολομέλεια των Δικηγορικών Συλλόγων, έγινε δεκτή από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης η αίτησή τους να μην αποτελέσει η 30ή Νοεμβρίου καταληκτική προθεσμία διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών.
Οπως αναφέρει ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών, «μέσα από τις τοποθετήσεις και επιστημονικές εισηγήσεις όλων των συμμετεχόντων σχετικά με τη σημασία επαναπροσδιορισμού του τεκμηρίου, αναδείχθηκε παράλληλα η αναγκαιότητα, η προθεσμία της 30.11.2024 που έχει οριστεί ως καταληκτική προθεσμία διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών με την άσκηση ενδίκων βοηθημάτων ή με εξωδικαστικές ενέργειες, να μην αποτελέσει την καταληκτική προθεσμία. Το ως άνω αίτημα έγινε δεκτό από τον υφυπουργό και η 30.11.2024 δεν θα αποτελέσει την καταληκτική προθεσμία διόρθωσης των προαναφερόμενων κτηματολογικών εγγραφών».
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει είτε να έχουν τα απαραίτητα έγγραφα πιστοποίησης και να τα δηλώσουν μέσω της διαδικασίας πρόδηλου σφάλματος είτε να κατέχουν -κι αυτό είναι βασική προϋπόθεση- όλα τα απαραίτητα νομιμοποιητικά έγγραφα, όπως για παράδειγμα τους τίτλους ιδιοκτησίας. Υπενθυμίζεται πως πλέον είναι εφικτή η μονομερής διόρθωση πρόδηλου σφάλματος.
8/ Ποιες περιοχές έχουν περιθώριο διόρθωσης των αρχικών εγγραφών;
Εκτός από τις περιοχές για τις οποίες η προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών λήγει στις 30 Νοεμβρίου και αναμένεται η ανακοίνωση της παράτασης, υπάρχουν κάποιες περιοχές στην Ελλάδα οι οποίες έχουν περιθώριο για διόρθωση των αρχικών εγγραφών ακόμη και μέχρι το 2032. Πρόκειται για περιοχές που ξεκίνησαν τη διαδικασία αργότερα, στην Αττική, στον Πειραιά, στη Δυτική Μακεδονία, στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, στη Στερεά Ελλάδα, στα νησιά του Ιονίου, στη Δυτική Ελλάδα, στην Ηπειρο, στη Θεσσαλονίκη, στη Θεσσαλία, στην Κεντρική Μακεδονία, στην Πελοπόννησο, στις Κυκλάδες, στο Βόρειο Αιγαίο και στην Κρήτη. Εκεί πλέον η καταληκτική αυτή ημερομηνία αναμένεται να μετατεθεί χρονικά και οι πολίτες θα λάβουν νέα ενημέρωση για την περιοχή τους.
9/ Τι ισχύει για τα ακίνητα που δεν έχουν συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς;
Για τις περιπτώσεις των ακινήτων για τα οποία δεν έχουν συνταχθεί συμβόλαια αποδοχής κληρονομιάς θα πρέπει να εντοπιστεί γεωγραφικά το κάθε ακίνητο. Αυτό μπορεί να γίνει με χρήση της οδού ή αριθμό κληροτεμαχίου αν πρόκειται για διανομή ή υποβολή Τοπογραφικού Διαγράμματος ή με εντοπισμό μέσω κινητού από το site του Κτηματολογίου.
10/ Τι ισχύει για τα ακίνητα που αφορούν χρησικτησία;
Για τα ακίνητα που αφορούν χρησικτησία είναι απαραίτητη η ύπαρξη σχετικής δικαστικής απόφασης ή συμβολαιογραφικών εγγράφων. Απαιτείται επίσης να υπάρχει επιπλέον συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο και συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου. Επιπλέον, απαραίτητα είναι μισθωτήρια με χρονολογίες, τα Ε9 της φορολογικής δήλωσης, έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, αποδείξεις ΔΕΗ κ.ά. και καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.
Απαραίτητες είναι και οι αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο, τοπογραφικά διαγράμματα που αναφέρουν ως δικαιούχο τον δηλούντα, οικοδομικές άδειες, ιδιωτικό συμφωνητικό που αναφέρει τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου και βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μίας εικοσαετίας.
11/ Τι γίνεται εάν κάποιο ακίνητο έχει δηλωθεί από κάποιον άλλον;
Εάν κάποιο ακίνητο έχει δηλωθεί από διαφορετικό πρόσωπο, η επιτροπή εξέτασης των ενστάσεων μπορεί να προκρίνει το δικαίωμα του άλλου ιδιοκτήτη στις πρώτες εγγραφές και στη συνέχεια απαιτείται να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια ώστε να αλλάξουν οι πρώτες εγγραφές.
12/ Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν οποτεδήποτε;
Οποιαδήποτε στιγμή μπορούν να διορθωθούν ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης, ΑΦΜ, αριθμός ταυτότητας κ.λπ.). Σημαντικό είναι το γεγονός ότι και η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε.
13/ Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία;
Εξωδικαστικά μπορούν να γίνουν διορθώσεις που αφορούν: πρόδηλα σφάλματα, όπως λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδόν του κτίσματος κ.ά.
Γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου όπως τα όρια, οι συντεταγμένες, το εμβαδόν και τα όρια.
Την αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης που καταχωρήθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.
Τον χαρακτηρισμό ακινήτου ως δασικού μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.