Μια νέα πραγματικότητα για την εκτός σχεδίου πόλης δόμηση σηματοδοτεί το νέο σχέδιο νόμου που ψηφίστηκε στη Βουλή, στο οποίο ενσωματώθηκε ειδική τροπολογία με την οποία παρατείνεται για έναν χρόνο η διόρθωση των αρχικών εγγραφών του Κτηματολογίου στο Ηράκλειο που έληγε στο τέλος του μήνα, γεγονός που είχε ξεσηκώσει θύελλα αντιδράσεων.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος με ανακοίνωσή του αξιολογεί ότι με τον νέο νόμο μπαίνει τάξη στην άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση μέσα από έντεκα βασικές παρεμβάσεις που δημιουργούν νέα δεδομένα. Τον ενθουσιασμό του Υπουργείου δεν φαίνεται να ενστερνίζονται ωστόσο τοπικοί φορείς που σχολιάζουν δηκτικά ότι υπάρχουν πολλά θολά σημεία στα κείμενα του νόμου, που δημιουργούν ασάφειες.
Ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου κ. Κ. Αράπογλου τονίζει μεταξύ άλλων ότι ο νέος νόμος περιορίζει την εκτός σχεδίου δόμηση και μάλιστα υπάρχουν ειδικές διατάξεις που είναι άμεσης ισχύος, πράγμα το οποίο σημαίνει ότι κάποιοι ιδιοκτήτες θα δουν άμεσα την αξία των οικοπέδων τους να μειώνεται από λίγο έως πολύ.
Την ίδια ώρα ο Σύλλογος Οικιστών Εκτός Σχεδίου Πόλης τονίζει μεταξύ άλλων ότι «κρίσιμο ζητούμενο παραμένει η γρήγορη ολοκλήρωση των σχεδίων πόλης, σημειώνοντας ότι υπά́ρχει μεγά́λος αριθμός αυθαίρέτων, που είτε δεν έχουν ολοκληρωθεί́ τα πρόσφατα προτεινό́μενα σχέ́δια πόλης, εί́τε δεν υπάρχει καν πρό́ταση επεκτά́σεων στην περιοχή́ τους. Παράλληλα τονίζει ότι θα υπάρξει νέα γενιά αυθαιρέτων αν δεν δοθούν κίνητρα στους ιδιοκτήτες που έχουν κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα αυτή την εποχή, διότι ξεκάθαρα απομειουται η αξία της ιδιοκτησίας τους με μη οριζόντιο τρόπο για όλη την χώρα και όλους τους ιδιοκτήτες γης…».
Ο νέος νόμος
Σύμφωνα με το Υπουργείο Περιβάλλοντος, μπαίνει τάξη στην άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς μειώνονται κατά 10% οι συντελεστές δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές και καταργούνται οι παρεκκλίσεις αρτιότητας. Πρόκειται για τις παρεκκλίσεις που αφορούσαν σε οικόπεδα εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων. Δεν αλλάζει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα 4 στρέμματα και άνω μέχρι την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων.
Όσοι ιδιοκτήτες θέλουν να χτίσουν με βάση το υπάρχον καθεστώς έχουν τουλάχιστον 6 χρόνια να το κάνουν. Ειδικότερα, εντός της προβλεπόμενης μεταβατικής περιόδου των δύο ετών, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να «μετράει» ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του δασαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Η δε οικοδομική άδεια ισχύει για 4 επιπλέον χρόνια.
Συμπερασματικά, οι ιδιοκτήτες που έχουν λόγους να βιάζονται για την αξιοποίηση της περιουσία τους έχουν στη διάθεσή τους τουλάχιστον 6 χρόνια για να το κάνουν. Από την άλλη, όσοι ιδιοκτήτες δεν βγάλουν οικοδομική άδεια κατά τη μεταβατική περίοδο θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν, όπως άλλωστε συμβαίνει σήμερα στις περιοχές όπου υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός.
Σύμφωνα με το Υπουργείο, στόχος είναι να έχει καλυφθεί όλη η χώρα με τοπικά πολεοδομικά σχέδια μέχρι το 2028 και για αυτό προβλέπεται σημαντική ευρωπαϊκή χρηματοδότηση. Το πιο σημαντικό είναι, όμως, ότι μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2023 θα έχουν εγκριθεί τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια σε περίπου 350 δημοτικές ενότητες, δηλαδή περίπου στο 32% της χώρας. Στις περιοχές έντονου οικοδομικού ενδιαφέροντος (πχ νησιά και τουριστικές περιοχές) τα σχέδια θα έχουν ολοκληρωθεί ακόμη πιο νωρίς, μιας και έχουν απόλυτη προτεραιότητα.
Σύμφωνα με το Υπουργείο, μπαίνουν φραγμοί στη χωρίς κανόνες χωροθέτηση βιομηχανιών και επιχειρήσεων: Ο περιορισμός της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης συνδυάζεται με σημαντική ενίσχυση του σχεδιασμού και της οργανωμένης χωροθέτησης.
Έτσι περιορίζεται, για παράδειγμα, ο συντελεστής δόμησης για μεμονωμένες βιομηχανικές δραστηριότητες και μάλιστα κατά 33%. Από την άλλη, τόσο στα επιχειρηματικά πάρκα για τη βιομηχανία όσο και στους οργανωμένους υποδοχείς που αφορούν άλλες δραστηριότητες (εφοδιαστική κλπ.) αυξάνονται αισθητά οι συντελεστές δόμησης. Επίσης ψηφιοποιείται και επιταχύνεται η έκδοση οικοδομικών αδειών: Γίνεται πιο εύκολη η ζωή πολιτών και μηχανικών, καθώς το σύνολο των οικοδομικών αδειών εκδίδεται αυτόματα ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες εγκρίσεις.
Στην περίπτωση των οικοδομικών αδειών κατηγορίας 1 και 2, θεσμοθετείται ελαφριά διαδικασία υποχρεωτικής προέγκρισης, κατά την οποία η υπηρεσία ελέγχει κάποια βασικά στοιχεία της άδειας και στη συνέχεια η άδεια εκδίδεται -με ευθύνη φυσικά του μηχανικού- με το πάτημα ενός κουμπιού.
Στην ανακοίνωσή του το Υπουργείο σημειώνει ότι μπαίνει σε μια σειρά η κακή κατάσταση με τις Πολεοδομίες: Για την αντιμετώπιση αυτής της κατάστασης συγκροτείται μία Υ.ΔΟΜ. (Υπηρεσία Δόμησης) ανά Περιφέρεια (ή περιφερειακή ενότητα βάσει των πραγματικών αναγκών) μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2021, η οποία θα διαθέτει επαρκές στελεχιακό δυναμικό, ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες προέγκρισης ή αναθεώρησης οικοδομικής άδειας.
Παράλληλα, δημιουργείται μία Κεντρική Υπηρεσία Δόμησης (Κ.Υ.ΔΟΜ.) στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στην οποία θα υποβάλλονται οικοδομικές άδειες που έχουν ιδιαίτερη σημασία για την εθνική οικονομία και την προστασία του περιβάλλοντος.
Αφορά στρατηγικές επενδύσεις, επενδύσεις άνω των 500.000 ευρώ ή σε κτήρια άνω των 3.000 τ.μ. που χρηματοδοτούνται από ευρωπαϊκούς πόρους, καθώς και υποθέσεις που μένουν «κολλημένες» πάνω από 3 μήνες στις Πολεοδομίες, με τις ίδιες πάντα εγγυήσεις και ασφαλιστικές δικλείδες που ισχύουν για τις Υ.ΔΟΜ. Επίσης, δίνεται λύση στο ζήτημα των αντιφατικών ερμηνειών της νομοθεσίας, μετά από εισήγηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ. Οι Υ.ΔΟΜ. των Δήμων είναι υποχρεωμένες να εφαρμόσουν τις δεσμευτικές ερμηνείες των πολεοδομικών διατάξεων που εκδίδονται από το ΥΠΕΝ.
Σύμφωνα με το Υπουργείο, κερδίζουν οι ιδιοκτήτες διατηρητέων και άλλες κατηγορίες ιδιοκτητών μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης: Με την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, μπαίνει τέλος σε μια «ομηρεία» ετών για πολλούς ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης που θα δικαιούνταν υπό άλλες συνθήκες.
Την ίδια στιγμή, δίνεται η δυνατότητα δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων σε χώρους που παραμένουν για χρόνια δεσμευμένοι, αλλά αναξιοποίητοι, κάνοντας πλέον εφικτή την αποζημίωση των ιδιοκτητών. Ουσιαστικά, το «περίσσευμα» συντελεστή δόμησης από περιοχές και κτήρια στις οποίες δεν μπορεί να αξιοποιηθεί, μεταφέρεται σε περιοχές όπου υπάρχει «έλλειμμα» βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων.
Ο μηχανισμός με τον οποίο επιτυγχάνεται αυτό εύκολα, γρήγορα και απρόσωπα, ονομάζεται Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Επίσης σύμφωνα με το Υπουργείο, διευκολύνονται ιδιοκτήτες και επενδυτές με την απλοποίηση των χρήσεων γης: Μπαίνουν οι βάσεις για την απλοποίηση των χρήσεων γης, ώστε πολίτες και επενδυτές να γνωρίζουν πού μπορούν να χτίσουν, τι και να μπορούν να αξιοποιούν τη γη τους χωρίς απαρχαιωμένους γραφειοκρατικούς περιορισμούς.
Τελειώνει η ομηρεία των πολιτών από τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, καθώς προβλέπεται η αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την υποβολή τους. Ορίζεται επίσης ότι μια ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επανεπιβληθεί μόνο μία φορά.