Τον ασκό του Αιόλου άνοιξε η δημοσίευση του νέου Προεδρικού Διατάγματος για τη οριοθέτηση των οικισμών της χώρας που οδηγεί σε συρρίκνωση των ορίων τους, με συνέπεια χιλιάδες ακίνητα να χάνουν το δικαίωμα δόμησης.
Το κύμα αντιδράσεων, που ξεκίνησε από την Κρήτη και συγκεντρώνει πλέον τη σύμφωνη γνώμη της τοπικής κοινωνίας και των δημάρχων ανά την επικράτεια – από τη Θράκη έως την Πελοπόννησο και από τα Γιάννενα έως το Πήλιο –, οδηγεί σε έναν νέο γύρο αντιπαράθεσης μεταξύ της κυβέρνησης και των αιρετών της περιφέρειας, με την Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) να ετοιμάζει παρέμβαση και να έχει ήδη ζητήσει συνάντηση με την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ).
Γιατί έχει ξεσηκωθεί η τοπική κοινωνία;
Με τις νέες προϋποθέσεις που θέτει το ΠΔ για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων (ΦΕΚ Δ 194/15.4.2025) ακίνητα που βρίσκονταν εντός οικισμών θα βρεθούν εκτός των ορίων τους. Και η διαφορά ως προς τις δυνατότητες δόμησης (αρτιότητα, συντελεστής δόμησης κ.λπ.) μεταξύ δύο ιδιοκτησιών εντός και εκτός σχεδίου είναι τεράστια.
Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο 300 τ.μ. εντός οικισμού είναι δομήσιμο ενώ εκτός οικισμού δεν είναι παρά ένα αγροτεμάχιο, καθώς για να μπορεί κανείς να χτίσει σε αυτό απαιτούνται τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο. Ετσι χιλιάδες ακίνητα σε περίπου 10.000 οικισμούς ανά την Ελλάδα χάνουν το δικαίωμα δόμησης.
Ηταν αναγκαία η θέσπιση νέων κριτηρίων για την οριοθέτηση οικισμών;
Νέοι κανόνες για την οριοθέτηση των οικισμών έπρεπε να θεσπιστούν προκειμένου να υπάρξει συμμόρφωση με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με αποφάσεις του είχε ακυρώσει επεκτάσεις οικισμών που είχαν καθοριστεί αυθαίρετα με αποφάσεις νομαρχών ή άλλων οργάνων ήδη από τη δεκαετία του 1980 και ζητούσε επαρκή τεκμηρίωση για κάθε νέα πολεοδόμηση.
Για παράδειγμα, το 2022 για μια υπόθεση που αφορούσε την Πάρο οι ανώτατοι δικαστές είχαν ακυρώσει όλες τις επεκτάσεις οικισμών που προέβλεπε το γενικό πολεοδομικό σχέδιο του νησιού (δέκα χρόνια μετά την έγκρισή του το 2012), με το σκεπτικό ότι δεν πρέπει να αποφασίζονται βάσει των οικιστικών ή τουριστικών πιέσεων αλλά να λαμβάνουν υπ’ όψιν πραγματικές ανάγκες και τη φέρουσα ικανότητα του νησιού. Επίσης, το 2019 το ΣτΕ είχε ακυρώσει επέκταση οικισμών στο Πήλιο κ.λπ.
Υπάρχει σωτηρία για τις περιουσίες που απαξιώνονται;
Η κυβέρνηση, όπως αναφέρει στο «Βήμα» ανώτατο στέλεχος του ΥΠΕΝ, επεξεργάζεται διάφορα σενάρια προκειμένου να βρεθεί μια διέξοδος. Ωστόσο δεν υπάρχουν πολλά περιθώρια αντίδρασης. Αλλωστε, το αρχικό σχέδιο ΠΔ που είχε αποσταλεί για έλεγχο στο ΣτΕ απορρίφθηκε γιατί προέβλεπε τέσσερις ζώνες στους οικισμούς, ξεκινώντας από τους πυρήνες τους και φθάνοντας στις περιοχές που είχαν «ξεχειλώσει» βάσει πράξεων της Διοίκησης (νομαρχών κ.λπ.) οι οποίες είχαν κριθεί αντισυνταγματικές.
Κατά τον προδικαστικό έλεγχο το σχέδιο επεστράφη στο ΥΠΕΝ ζητώντας να απαλειφθεί η ζώνη που περιλάμβανε τις επίμαχες περιοχές, όπως και έγινε. «Είναι αλήθεια ότι πριν από 40 χρόνια έβαζαν τα όρια των οικισμών όπου ήθελαν ή τους βόλευε, βάσει πελατειακών σχέσεων ή και πραγματικών αναγκών, χωρίς να βασίζονται στα κριτήρια της πολεοδομικής νομοθεσίας. Στο μεταξύ χτίστηκαν σπίτια, λειτουργούν επιχειρήσεις, κάποιοι αγόρασαν οικόπεδα για να χτίσουν. Έχουν δημιουργηθεί τετελεσμένα και γι’ αυτό αναζητούμε μια λύση» επισημαίνει αρμόδιος παράγοντας του ΥΠΕΝ.
Ποια είναι η λύση που επεξεργάζεται η κυβέρνηση για να αποφορτίσει το βαρύ κλίμα;
Κυβερνητικά στελέχη μιλώντας στο «Βήμα» αφήνουν να εννοηθεί ότι ήδη βρίσκεται υπό επεξεργασία ένα σχέδιο ρύθμισης. Ωστόσο η… εξίσωση είναι ιδιαιτέρως δύσκολη καθώς η νέα νομοθετική παρέμβαση πρέπει αφενός να εξασφαλίζει κάποια δικαιώματα για τους πολίτες αλλά και να συμφωνεί με τις επιταγές του ΣτΕ. Στις προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι, σύμφωνα με πληροφορίες, επικρατεί η πρόταση για ορισμό περι-οικιστικών ζωνών (ΠΟΖ) οι οποίες θα περιλαμβάνουν τις περιοχές που θα βγουν εκτός οικισμών.
Σε αυτές σχεδιάζεται να οριστούν ειδικοί όροι δόμησης και να καθοριστούν επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Οσον αφορά την αρτιότητα που δίνει δικαίωμα δόμησης, αντί για τα τέσσερα στρέμματα που προβλέπεται για τις εκτός σχεδίου περιοχές θα οριστεί στο ένα ή στα δύο στρέμματα, υπό την προϋπόθεση προσώπου σε αναγνωρισμένο δρόμο. Προφανώς δεν θα μπορέσουν να σωθούν οικόπεδα των 300 ή 400 τετραγωνικών, αλλά θα περιοριστεί ο αριθμός όσων επηρεάζονται. Οι δυνατότητες παρέμβασης είναι δύο – είτε με νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα πρέπει να «αντέξει» αν υπάρξει προσφυγή στο ΣτΕ, είτε με Προεδρικό Διάταγμα, που επίσης πρέπει να περάσει από τον έλεγχο του ΣτΕ.
Ποιους οικισμούς επηρεάζει το ΠΔ;
Το νέο ΠΔ αφορά οικισμούς οι οποίοι με την απογραφή του 1983 ήταν κάτω των 2.000 κατοίκων και δεν εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές οι οποίες είχαν καθοριστεί σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου των Νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής. Τους χωρίζει σε τρία τμήματα – στον ιστορικό πυρήνα (προϋφιστάμενος του 1923) και σε συνεκτικά και διάσπαρτα τμήματα που δημιουργήθηκαν από το 1923 έως το 1983. Σε καθένα από αυτά προβλέπει ξεχωριστές αρτιότητες και όρους δόμησης.
Επηρεάζονται υφιστάμενα κτίρια;
Οι νέοι κανόνες δεν έχουν καμία συνέπεια για τις κατοικίες που χτίστηκαν με νόμιμες οικοδομικές άδειες εντός οικισμού αλλά τελικά βρίσκονται εκτός. Αυτές δεν θα κηρυχθούν αυθαίρετες. Ωστόσο, εάν δίπλα τους βρίσκεται κάποιο κενό οικόπεδο, αυτό δεν θα μπορεί να χτιστεί εκτός εάν είναι τέσσερα στρέμματα.
Τι σημαίνει το ΠΔ για τον πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας;
Οι προϋποθέσεις που θέτει θα λειτουργήσουν ως «οδηγός» για την εκπόνηση των πολεοδομικών σχεδίων που βρίσκονται σε εξέλιξη ανά την Ελλάδα. Επίσης, ο κάθε μελετητής θα μπορεί – εάν τεκμηριώνεται πραγματική ανάγκη όπως ορίζει το ΣτΕ – να προχωρήσει σε επέκταση των ορίων οικισμών. Για παράδειγμα, στον Δήμο Μινώα Πεδιάδας επίσημες μελέτες δείχνουν ότι με την εγκατάσταση του νέου Διεθνούς Αεροδρομίου στο Καστέλι θα διπλασιαστεί, ίσως και τριπλασιαστεί, ο πληθυσμός, μια δυναμική που πρέπει να ληφθεί υπ’ όψιν στο πού θα μπει το όριο μεταξύ περιοχών εντός και εκτός σχεδίου. Αλλωστε, όπως σχολιάζει γνωστός πολεοδόμος, πρέπει η κυβέρνηση να αποφασίσει πού θα διοχετευθεί η ζήτηση. «Δεν μπορεί από τη μία να θέλεις να περιορίσεις την εκτός σχεδίου δόμηση και από την άλλη να συρρικνώνεις τους οικισμούς» λέει χαρακτηριστικά.
Ποιοι αντιδρούν;
Αυτοδιοικητικοί, πολιτικοί παράγοντες, σύλλογοι ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και του τεχνικού κόσμου ζητούν λύσεις ώστε να μην εφαρμοστεί οριζόντια η συρρίκνωση των ορίων των οικισμών. Ηδη η ΚΕΔΕ ετοιμάζει την παρέμβασή της. «Εχουμε ζητήσει συνάντηση με την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος. Με τη νέα οριοθέτηση των οικισμών ιδιοκτησίες ακυρώνονται. Δεν θα μπορεί κάποιος να φτιάξει το σπίτι του, ένα υπόστεγο για γεωργικά μηχανήματα, να στεγάσει την επιχείρησή του. Θα καταρρεύσουν επενδυτικά σχέδια» τονίζει ο αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ και δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης Γρηγόρης Κωνσταντέλλος. Και καταλήγει: «Η ύπαιθρος θα ερημώσει και θα έρθει ένα σύγχρονο κύμα αστυφιλίας».
Πηγή: tovima.gr